1、項目法人與建設(shè)單位有什么區(qū)別？?1）概念不同。
? ? 項目法人是依據(jù)《中華人民共和國公司法》而成立的從事項目開發(fā)的有限責(zé)任公司和股份有限公司。項目法人不是出資人，項目法人是項目建設(shè)的責(zé)任主體,依法對所開發(fā)的項目負(fù)有項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還和資本的保值增值等責(zé)任,并享有相應(yīng)的權(quán)利。
? ? ?建設(shè)單位是指建筑工程的投資方，對該工程擁有所有權(quán)和建設(shè)權(quán)，也稱為業(yè)主單位或項目業(yè)主，是指建設(shè)工程項目的投資主體或投資者，也是建設(shè)項目管理的主體，主要履行提出建設(shè)規(guī)劃、提供建設(shè)用地和建設(shè)資金的責(zé)任。但也有例外，如：A公司承建某橋梁工程，施工過程中影響到B公司所有的構(gòu)筑物，需對其進(jìn)行改造、加固，經(jīng)B公司同意后，委托C公司建設(shè)。此時，A公司為出資方，C公司為建設(shè)單位，產(chǎn)權(quán)方和業(yè)主是B公司。
2）概念使用的范圍不同。
? ? 建設(shè)單位一般存在于項目建設(shè)全過程，是對全過程負(fù)責(zé)的組織。項目法人是按照國家工程項目“四制”（項目法人制、項目監(jiān)理制、項目招投標(biāo)制和項目合同管理制）的管理規(guī)定，對工程項目建設(shè)承擔(dān)法定責(zé)任的法人，包括企業(yè)法人、機關(guān)法人、事業(yè)（單位）法人和社（會）團(tuán)（體）法人。建設(shè)單位與項目法人多數(shù)情況為同一組織。
項目法人實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,并對項目主管單位負(fù)責(zé)。要求工程建設(shè)要形成一套由項目法人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的制度，并在制度的約束下，對工程建設(shè)實施全面的管理;工程項目建設(shè)必須有明確的項目法人，項目法人在工程實施中享有法律授予的權(quán)利。同時，也應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的義務(wù);項目法人依法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定承擔(dān)法律責(zé)任，如有違法違規(guī)行為將依法受到追究。
2、控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制指標(biāo)包括哪些內(nèi)容？
控制性詳細(xì)規(guī)劃的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指標(biāo)體系是控制性詳細(xì)規(guī)劃的關(guān)鍵。目前進(jìn)行的有關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃研究與實踐，都把控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制指標(biāo)的確立放在重要的地位。
1、控制指標(biāo)的內(nèi)容構(gòu)成
?。?）地塊劃分
控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)劃范圍，應(yīng)從城市的一個完整地域結(jié)構(gòu)出發(fā)，其第一步是根據(jù)建設(shè)用地的區(qū)位、土地使用性質(zhì)、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)的要求，綜合空間環(huán)境結(jié)構(gòu)設(shè)想及開發(fā)的可行性，劃分基本地塊，編排地塊號碼。在此基礎(chǔ)上，確定各地塊的用地面積和各項控制指標(biāo)。
一般規(guī)定最小地塊面積和寬度、深度，防止過小尺度的開發(fā)活動。地塊邊界線要具備可識別性。地塊大小與用地特點有關(guān)，用地集中、性質(zhì)單一的，地塊可大一點，用地零碎分散，地塊要小一點。地塊的大小還與開發(fā)建設(shè)的方式有關(guān)，統(tǒng)一開發(fā)，地塊劃分可大一點，多渠道開發(fā)的用地，地塊劃分小一點。一般而言劃分地塊應(yīng)注意以下幾點：① 舊城區(qū)和沿街地段分塊宜小，新建居住區(qū)分塊宜大；
?、?至少與一條道路相鄰；
?、?用地性質(zhì)盡量單純；
?、?同類用地控制要求大致相同；
⑤ 保護(hù)地段單獨劃出。
? ? （2）土地使用性質(zhì)及兼容范圍
確定城市土地使用性質(zhì)，一般參照《中華人民共和國城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）將土地劃分至小類。具體的類別劃分與所在城市的規(guī)模、城市特征、所處區(qū)位等有關(guān)。一般的規(guī)律是大城市分類多、小城市分類少；老城區(qū)分類多、新開發(fā)區(qū)分類少；中心區(qū)分類多、邊緣區(qū)分類少等等。由于國標(biāo)制定較早，有些分類已不適應(yīng)使用要求，可結(jié)合實際要求研究控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地分類，對它進(jìn)行補充和發(fā)展。
土地的分類還應(yīng)考慮土地使用性質(zhì)的兼容，即以某一類土地使用性質(zhì)為主，兼容其它性質(zhì)，如在居住用地（R）中，可兼容小型的辦公用地（C）。近年來在實踐中出現(xiàn)了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最為常見，它以某一類土地使用性質(zhì)為主，與其它性質(zhì)的土地相混合，如商住用地（C2/R）等。
確定適量的土地使用兼容范圍是控制性詳細(xì)規(guī)劃中的一項重要的內(nèi)容。對建設(shè)用地的使用性質(zhì)規(guī)定過死或彈性過大，均可能導(dǎo)致城市規(guī)劃與城市社會、經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)，不能適應(yīng)城市發(fā)展的可變性和多樣性。合理的兼容規(guī)定既體現(xiàn)規(guī)劃的彈性，為建設(shè)發(fā)展和管理實施留有余地，同時又保證城市的有機、有序地發(fā)展。
（3）土地使用強度
?、?容積率：也稱建筑面積密度或樓板面積率（Floor Area Ratio，縮寫FAR），即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總面積與地塊面積之比。容積率反映了整個建筑物的體量，構(gòu)成了土地使用強度的最主要因素，因此對容積率的控制為土地管理的最重要的內(nèi)容之一。② 建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，用百分率表示。建筑密度的大小與環(huán)境質(zhì)量有著密切的關(guān)系。
③ 人口密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃應(yīng)對規(guī)劃地區(qū)的人口的上、下限均作控制。④ 建筑控制高度：即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。一般有兩種控制方式，一是絕對高度控制，如規(guī)定在一定的區(qū)域內(nèi)新建筑物不準(zhǔn)超過某一標(biāo)志性建筑物；二是相對高度控制，如紐約的“日照后退曲線法”和“遮天率曲面法”，以及香港、臺灣的建筑高度與街道寬度控制法等。
⑤ 建筑后退：包括后退紅線和后退建筑基地界限。建筑后退紅線即建筑最外邊線后退道路紅線的距離，應(yīng)根據(jù)建筑使用性質(zhì)和所面臨的道路等級而定。當(dāng)建設(shè)用地劃分較小，其間又沒有道路分隔時，應(yīng)根據(jù)具體情況，提出后退建設(shè)用地邊界的要求，一般至少應(yīng)滿足消防通道的要求。（4）道路及其設(shè)施
此項控制內(nèi)容一般包括支路及以上道路的紅線位置、斷面、坡度、重要控制點坐標(biāo)和標(biāo)高等的確定；對社會停車場（庫）、配建停車場（庫）進(jìn)行定位、定量和定界的控制；允許設(shè)置機動車和行人出入口的方向和位置的控制等。
?（5）城市環(huán)境景觀
這方面控制較多地運用綠地面積、綠地率、綠化覆蓋率等指標(biāo)。綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率。此項控制的目的是為了保證集中綠地面積，推動多種形式的綠化。
此外，還可以對其它設(shè)施提出控制要求。其它設(shè)施包括:居住區(qū)服務(wù)設(shè)施 (中小學(xué)、托幼、居住區(qū)級公建)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施 (垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所)，電力設(shè)施 (配電站，配電所)，電信設(shè)施(電話局、郵政局)，燃?xì)庠O(shè)施 (煤氣調(diào)壓站)等。對一些特殊的地區(qū)，還可增加一些控制指標(biāo)。如工業(yè)區(qū)的煙霧、噪聲、粉塵、異味等控制要求等。
2、控制指標(biāo)的確定來源
?。?）確定的原則
控制性詳細(xì)規(guī)劃控制指標(biāo)的確定必須依據(jù)規(guī)劃用地的區(qū)位及環(huán)境條件，注重提高土地使用的效率，綜合平衡經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，具體應(yīng)遵循以下原則：
① 符合國家、省、市各級規(guī)劃與建設(shè)相關(guān)法規(guī)的要求，符合總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的控制要求。
?、?綜合考慮城市整體或地區(qū)全局的情況，力求總體平衡。
?、?力求優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)
?、?控制要求要體現(xiàn)不同對象的特點。
?、?充分考慮土地價值及開發(fā)的經(jīng)濟效益。
?。?）控制指標(biāo)的確定
確定控制指標(biāo)通常有以下幾種方法：
?、?環(huán)境容量推算法：根據(jù)現(xiàn)狀居住條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等，預(yù)測規(guī)劃期末的容量，據(jù)此確定各項指標(biāo)。該方法比較嚴(yán)謹(jǐn)，但涉及面廣、參數(shù)眾多，資料的收集和整理也相當(dāng)復(fù)雜。
?、?人口推算法：根據(jù)城市總體或分區(qū)規(guī)劃提出的人口和用地的要求，以規(guī)劃期限內(nèi)的人均居住用地與建筑面積來計算。
③ 典型實驗法：選擇有代表性的地塊，甚至是全部規(guī)劃地區(qū)，進(jìn)行實驗性的形態(tài)空間規(guī)劃，由此反算出各項指標(biāo)。這種方法簡單易行，是目前采用較多的方法。
?、?經(jīng)驗推算法：根據(jù)以往舊城和新區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗，歸納出所需指標(biāo)的數(shù)值。3、政府投資建設(shè)項目具有哪些特點？
? ? 由于政府投資項目是以政府財政基本建設(shè)資金為投資主體的項目，所以它具 有與一般投資項目不同的特點。從理論上分析，政府投資項目應(yīng)該是為社會提供公共產(chǎn)品，即主要提供非盈利的為社會大眾所需的項目，但也可能會包括一些雖盈利，卻難以收回投資或投資回收期較長的基礎(chǔ)設(shè)施項目。在近期，政府投資項目也可能會因國家發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，迎接知識經(jīng)濟挑戰(zhàn)的產(chǎn)業(yè)政策而涉足部分高風(fēng)險、高收益的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。政府投資項目的主要特點是：
? ?1）政府投資項目大多數(shù)是為社會發(fā)展服務(wù)、非盈利的公益性項目。
? ? 這是由政府投資項目的性質(zhì)所決定的，這種性質(zhì)就是非盈利性。因為在市場 經(jīng)濟體制下，一般經(jīng)濟組織的投資活動都追求自身利益的******化，所以除政府財 政基本建設(shè)資金以外的投資都會追求高收益的回報，而對非盈利、難以盈利或投資回收期較長的項目則不會涉足，但這些非盈利、難以盈利或投資回收期較長的項目往往是國家或區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施，是關(guān)系到改善投資環(huán)境、改善人民生活、加強國防安全的設(shè)施，所以國家財政基本建設(shè)資金必須集中投資在這些公益性的基礎(chǔ)設(shè)施上。正是由于這個特點，在發(fā)展中國家，由于基礎(chǔ)設(shè)施短缺，所以政府投資項目所占比例相對發(fā)達(dá)國家較大。2）超大型政府投資項目比一般項目投資大、風(fēng)險大、影響面大。
? ? ? ?這是由政府在國家公共利益中肩負(fù)重任的性質(zhì)所決定的。有些投資大、風(fēng)險 大的超大型政府投資項目，如果沒有政府資金的介入，任何其他投資都不可能承 受如此巨大的投資和風(fēng)險。但是一旦項目決策上馬就將形成巨大的生產(chǎn)力，并影響著與該生產(chǎn)力相關(guān)的諸多產(chǎn)業(yè)、諸多部門，影響著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的再造，甚至影響到整個社會經(jīng)濟的發(fā)展與人民生活質(zhì)量的提高。所以這些工程項目必須通過政府投資。政府投資項目風(fēng)險巨大。如果項目在工程建設(shè)中應(yīng)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和管理方法，其勞動生產(chǎn)率將成千成百倍的提高，特別是一些高新技術(shù)的應(yīng)用將給項目帶來巨大的附加價值；如果項目決策正確合理、方案先進(jìn)可行，將不僅僅是取得巨大的社會經(jīng)濟效益，還將為公眾創(chuàng)造方便、舒適和安逸的生活環(huán)境。但如果項目決策不科學(xué)，事先沒有充分考慮各種風(fēng)險因素，從而導(dǎo)致項目失敗，那么帶給國家或地區(qū)的將不是巨大的生產(chǎn)力和社會經(jīng)濟效益，而將是沉重的財政負(fù)擔(dān)、資源環(huán)境的破壞污染，甚至是整個生態(tài)系統(tǒng)的嚴(yán)重失衡、人類生存環(huán)境的毀滅。所以，政府投資項目必須進(jìn)行全過程的決策風(fēng)險管理。
? ? ? ?3）政府投資項目具有比一般項目更嚴(yán)格的管理程序。
? ? ? 各國政府出于在納稅人中樹立廉潔、高效的形象，保證政府投資項目的投資 效益，一般采取了更嚴(yán)格的管理程序。這主要表現(xiàn)在：要按照國家規(guī)定履行報批 手續(xù)，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序；嚴(yán)禁擠占、挪用政府投資；嚴(yán)禁搞邊勘探、邊設(shè)計、邊施工的“三邊”工程；財政部門要執(zhí)行項目評審程序，以保障財政基本建設(shè)資金不被浪費。考慮到今后財政預(yù)算體制的改革，并參考國外發(fā)達(dá)國家對政府財政性基本建設(shè)資金的管理辦法，可以預(yù)見未來幾年內(nèi)，國家會采取以下措施和制度嚴(yán)格管理政府投資項目：（1）嚴(yán)格的立項審批制度
? ? ?建立國家或地方政府投資項目儲備庫，執(zhí)行嚴(yán)格的可行性研究審批制度，審批合格的儲備項目上升為年度執(zhí)行項目，列入預(yù)算，報國家或地方人大專門委員會 批準(zhǔn)；
? ? ? （2）嚴(yán)格的政府采購制度
? ? ? ?這種采購既包括大宗建設(shè)用機電設(shè)備或工程材料的采購，也包括對承建政府投資項目設(shè)計、施工、項目管理的采購。這種采購必須按照國際慣例和 WTO 的規(guī)定，實施無歧視、公開的競爭性招標(biāo)方式；
? ? ?（3）嚴(yán)格的項目評審程序
? ? ?從項目可行性研究階段的估算，到設(shè)計、招標(biāo)階段的概預(yù)算或標(biāo)底以及施工過程的支付，竣工結(jié)算（決算），都要執(zhí)行嚴(yán)格的財政評審制度；
（4）嚴(yán)格的項目管理制度
? ? ? 政府投資項目若缺少投資約束機制，就很可能變?yōu)?“三超”工程，最后成為各方牟利的“投資無底洞”，為杜絕這一可能性真正發(fā)生，就要由政府有關(guān)部門組建類似盈利項目的項目法人；對本項目實行嚴(yán)格的項目管理，實施投資／成本、工期／進(jìn)度、質(zhì)量的三大控制，嚴(yán)格工程合同管理中的索賠與支付，嚴(yán)格項目竣工驗收以及結(jié)算；一旦項目發(fā)生超出人大專門委員會批準(zhǔn)預(yù)算的事件，就要有合理的理由接受人大的質(zhì)詢，由人大專門委員會決定是否追加預(yù)算，若沒有令人大專門委員會信服的理由，就應(yīng)受到處分。?
? ? ? 4）政府投資項目更容易受到社會各界輿論的關(guān)注??
由于政府投資項目大多涉及到社會公眾文化或生活的各個方面，又是花國家或地方財政的資金，從根本上說是納稅人的錢，所以涉及到社會公眾的切身利益， 理所當(dāng)然地成為社會輿論的關(guān)注焦點。因此，政府投資項目也要注重公共關(guān)系工 作，要設(shè)立專門公共關(guān)系部門或人員負(fù)責(zé)與媒體的聯(lián)絡(luò)或直接與公眾對話，向社會直接、間接地報告政府投資項目的建設(shè)意義、施工進(jìn)展、施工質(zhì)量、建成后的 對公眾生活質(zhì)量改善的具體情況。爭取輿論的支持，自覺接受公眾輿論的監(jiān)督，是保證政府投資項目順利完成的重要保障。
? ? ? （上述資料來源于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考）